又一受追捧REITs要来了！保障性租赁住房REITs正式登场，红土深圳安居、中金厦门安居各获准募集5亿份

又一受追捧REITs要来了！保障性租赁住房REITs正式登场，红土深圳安居、中金厦门安居各获准募集5亿份

财联社7月30日讯（记者 周晓雅）在首批公募REITs产品问世一年多以后，市场继续扩容，保障性租赁住房REITs获批。

7月29日，证监会官网显示，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称 红土深圳安居REIT）经中国证监会证准予注册。作为红土创新基金旗下的第2只公募REITs，红土深圳安居REIT被准予募集份额总额为5亿份，托管人为招商银行，主要原始权益人为深圳市人才安居集团。

深交所官网显示，该基金于今年5月27日申报，5月30日获中国证监会和深交所受理，是深交所保障性租赁住房公募REITs。

同日，证监会官网还披露了中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称 中金厦门安居REIT）的批文。该产品也是中金基金旗下的第二只公募REITs，准予募集份额总额也是5亿份，托管人为兴业银行。上交所官网显示，中金厦门安居REIT是5月30日获上交所受理，7月14日获上交所通过。

这也意味着产权类REITs迎来又一创新，此前交易所的问询函回复显示，两只产品的底层项目现金流分派率超4%。值得关注的是，此次获批两只产品的基金管理人均有过公募REITs的管理经验。此外，已上市的14只公募REITs中的12只近日披露了2022年二季报，9只产品在此期间盈利，占比超七成。

产权类REITs的又一创新

具体来看，两份批文均在7月27日发出，两只基金类型都是契约型封闭式。其中，红土深圳安居REIT的基金合同期限为66年，而中金厦门安居REIT的基金合同期限为65年。

证监会表示，红土创新基金和中金基金应自批复下发之日起6个月内进行基金的募集活动，募集期限自基金份额发售之日起不得超过3个月。

公开资料显示，红土深圳安居REIT是由红土创新基金作为基金管理人，深创投不动产基金管理（深圳）有限公司作为牵头服务机构，深创投红土资产管理（深圳）有限公司作为计划管理人。而原始权益人则是深圳市人才安居集团、深圳市福田安居公司、深圳市罗湖安居公司。

作为住房专营机构，深圳市人才安居集团于2016年由深圳市委、市政府出资1000亿元设立，用于建设筹集和运营管理全市保障性住房。成立以来，深圳市人才安居集团已筹建各类保障性住房16万套，供应6万套，占全市同期总量的三分之一以上。而福田安居公司、罗湖安居公司均为深圳市人才安居集团的控股子公司。

就募集金额的实际用途，公开资料显示，红土深圳安居REIT首次发售的实际募集金额在扣除公募基金层面预留资金后，将全部用于认购深创投-深圳人才安居保障性租赁住房资产支持专项计划的全部份额。

中金厦门安居REIT的原始权益人则是厦门安居集团，中金公司担任专项计划管理人。同样地，该基金的募集资金用途仅限于原始权益人用于保障性住房项目。

上述两只产品此次均将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定价发售相结合的方式进行发售，

底层项目是核心点

不同于其他公募基金，公募REITs的投资收益主要来源于基础设施项目收入形成可供分配金额的年度分红的年度派息率，以及公募REITs上市后兼具权益属性的资本利得，因此，产品的底层资产无疑是市场的聚焦点。

公开资料显示，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT初始投资的基础设施资产为安居百泉阁项目、安居锦园项目、保利香槟苑项目和凤凰公馆项目4个保障性租赁住房项目，分别位于深圳市福田区、罗湖区、大鹏新区和坪山区。

上述项目的建筑面积合计13.47万平方米，共1830套保障性租赁住房及其配套。（含配套商业建筑面积合计414平方米），停车位510个。从出租率和租约期限来看，截至今年3月底，四个项目整体出租率达99%左右，且项目3年期租约的占比达98.03%。

就产品投资回报，红土创新基金曾在深交所问询函提及，2022年7-12月及2023年度基金的可供分配金额分别为2453.3万元和4918.35万元。以基础设施项目的评估值11.58亿元作为募集资金规模测算，投资人净现金流分派率分别为4.24%和4.25%。

而中金厦门安居REIT的目标基础设施资产为位于福建省厦门市集美区的园博公寓和珩琦公寓，两个项目的建筑面积为19.86万平方米，截至今年3月底，项目的整体出租率达到99.29%。

这一基础设施资产估值合计为12.14亿元，以此进行估算，且按照可供分配金额的100%向投资者分配，预计2022年4-12月的可供分配金额为人民币约3960.89万元，现金分派率约4.33%；2023年度的全年可供分配金额为人民币约5263.32万元，现金分派率约4.34%。

从长期来看，两只产品的增长率各有差异。其中，红土深圳安居REIT的基础设施项目的租金为届时同地段市场商品住房租金的60%左右。保守假设前十年预测期内存在两次租金调整，即各项目租金自起租的第二、第三个合同期的起始年各增长2%。

厦门市的保障性租赁住房租金价格接受政府指导，租金按不高于同地段同品质市场化租赁住房租金95%的标准执行，年度租金涨幅不超过5%。假设今年以内租金保持不变；2023 年1月1日起至2031年12月31日的租金年增长率为2.50%；2032年1月1日起至预测期终止日，租金年增长率为2.00%。

另外，房屋空置也是影响租赁住房收入的重要因素，相比来看，目前深圳人才安居保障性租赁住房的空置率预测值更低。

红土创新基金表示，合理保守假设预测期内安居百泉阁、安居锦园和凤凰公馆项目住宅出租率为98%，保利香槟苑项目住宅出租率为99%。该假设的出租率均低于目前实际的出租率，即假设的空置率高于实际空置率，且已考虑了未来项目运营期内项目更新改造对空置率的影响。

中金基金则预计未来10年项目目标基础设施资产的空置率在3.53%至5.81%的区间。空置率主要是考虑换租、装修更新改造等因素。

公募REITs投资热度不减

值得关注的是，两只产品的基金管理人均有过公募REITs的管理经验。2021年6月21日，红土创新基金作为全国首批基础设施公募REITs管理人之一,上市发行了红土盐田港REIT，中金基金则推出中金普洛斯仓储物流REIT。

这次获批的保障性租赁住房REITs也受到业内人士看好。“结合目前优质公募REITs在二级市场出现溢价的情况，实际上是反映了市场对优质资产稳定分红率的再定价。”红土创新基金认为，有别于传统住房资产，保障性租赁住房资产不具备交易转让性。但由于具备一定的不动产属性，且优质资产抗通胀能力更好，相关资产被投资人长期看好，具备较好的增值空间。

整体来看，作为打通一、二级市场的产品，基础设施公募REITs基金无论在盘活存量资产，引导市场化资金参与新基建，还是在降低宏观杠杆率方面都起到了积极作用。随着近期相关政策的不断落地，市场未来的发展空间也同样值得期待。

“作为天然产融集合的产品，REITs结合后续的扩募机制，有利于原始权益人的再投资，完善市场化的评估定价体系，充分发挥权益性的产品市场定价的原则。”就保障性租赁REITs市场的未来发展，红土创新基金表示，可提高保障性租赁REITs的运营效能，将基金管理人的资本运营能力与原始权益人在保障性租赁住房资产运营能力进一步结合。

此外，他们还认为，需要继续加强金融支持力度，进一步畅通市场化资金参与保障性租赁住房建设，“这样形成为保障性租赁住房REITs在前端吸收更多的多元化的资金，后端通过REITs收回资金再投资的良性循环，并将持有稳定运营的资产持续扩募，形成规模优势，有利于提示运营效率和运营技术水平。”

截至今年6月底，首批9只公募REITs近一年大多获得正回报，且长期处于溢价交易的状态，其中，红土盐田港REIT涨超40%，中金普洛斯仓储物流REIT涨幅也超过30%。

此外，今年以来，基金发行市场一度遇冷，但市场对公募REITs产品关注度依旧不减。

作为年内首单公募REITs，华夏中国交建REIT于今年4月7日首发，战略配售、网下、公众等认购共计吸引逾1500亿资金热捧，最终机构网下有效认购申请确认比例为2.69%，而公众投资者有效认购申请确认比例为0.84%，刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录。

6月21日，国金中国铁建高速REIT开始募集，两天内吸引超440亿元认购资金。最终，该基金公众发售部分配售比例为2.45%，网下发售部分配售比例为3.22%。

随着国金中国铁建高速REIT于7月8日上市，全市场已上市的公募REITs增至13只。中国基础设施REITs市场的发行规模迈上了500亿元的新台阶。

年内的第三只公募REITs——鹏华深圳能源REIT则在7月6日发行，根据认购比例结果，合计大卖达到1099亿元。该基金已于7月26日上市。

从产品业绩来看，上述上市的14只公募REITs中的12只披露2022年二季报，9只产品在此期间盈利，占比超七成。

其中，华夏中国交建REIT二季度实现净利润3316.44万元，建信中关村产业园REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、中航首钢生物质REIT等产品二季度净利润均超过2000万元。博时招商蛇口产业园REIT、华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、富国首创水务REIT、中金普洛斯仓储物流REIT等产品也在二季取得盈利。