房企400亿债务敞口承压！4月发债规模同比缩减3成，地产债信用风险拐点能否显现？
财联社5月6日讯（记者 严梓琪 实习生 梁赫文 赵恒宇）最新统计显示，4月份地产信用债方发行规模下滑明显，同比缩减3成，融资成本小幅回落。房企偿债缺口再回升至400亿，信用风险依旧蔓延，阳光城、蓝光发展等债务违约再次爆雷，但与此同时，政策暖风频吹。地产能否企稳，这将考验是否会有更大力度刺激政策落地，以及各家房企的造血能力。
地产债券发行规模大幅下降，市场偏好信用良好的国企
根据贝壳研究院统计，2022年4月，房地产板块境内、境外债券融资共发行63笔。境内债券融资530亿元，环比减少25.4%，同比减少32.7%；境外融资折合人民币约87亿元，环比减少47.9%，同比减少41.2%，境外融资规模单月占比低于15%。自2018年高位以来，前4月累计融资规模逐年下滑的趋势显著。
从境内外发债结构来看，目前海外债发行规模呈明显下滑趋势，境内债发行依旧处于主导地位，多家房企海外评级降至违约级别，另有一些房企为避免触发违约条款，主动要求撤销海外评级，这也成为海外债发行锐减的主要原因。
从发债主体来看，依旧以信用良好的国资背景的房企为主，由于宏观调控及信用风险等因素限制，4月发债的民营房企数量和新债规模均较上月大幅下降。其中，保利和中海外发展共发行5笔境内公司债，金额总计65亿元；远洋集团发行1笔2025年到期的2亿美元的增信绿色票据；此外，旭辉控股发行1笔19.57亿港元的有担保可换股债券，在之后额外发行5.88亿港元。
从融资成本来看，信用债与海外债融资成本有小幅浮动。根据中指院数据显示，信用债平均利率为3.48%，环比下降0.37%，相较于去年4月同比下降0.95%；海外债平均利率为5.55%，环比增长1.49%，相较于去年4月同比下降0.35%。在已披露的数据中，融资成本较低为招商蛇口发行的其他债券融资，票面利率为2.4%。而融资成本较高的为旭辉控股集团发行的有担保可换股债券，票面利率为6.95%。
从募集用途来看，4月新债募集资金依旧是以偿还旧债为主。据中指院统计，4月有17笔新债用于借新还旧，其中有6只票据利率相对替换的旧票据而言利率有所下降，且期限以中长期为主。这对于企业来说，等同于进行了有利条款的置换，缓解了流动性压力以及降低了利息的财务费用支出。
从债券到期日来看，据Wind数据，2022年第二、三季度房地产行业分别有1,013亿元和1,313亿元存量债券到期，规模依然较大。不难看出，在发债规模下降的同时，房企偿债规模依然庞大。
值得注意的是，目前不少房企依旧有资产交易行为，同时金融机构贷款增加信用要求，需在原有基础上增加抵押物。
从上述数据不难看出，房企融资规模持续下滑的原因，一方面是投资机构受风险偏好影响，资金主要流向信用好的国企或头部民企，民营企业融资能力尚未得到明显改善，中小房企依旧濒临“融资难”问题，而部分房企需通过增信措施加强金融机构信心，更难以启动新一轮融资。
并购债政策落地，多家房企成功发债
4月18日，央行、外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，明确提出“商业银行、金融资产管理公司等要做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务，稳妥有序开展并购贷款业务，加大并购债券融资支持力度，积极提供兼并收购财务顾问服务。” 随后，银行、AMC等机构对重点房企的风险项目并购等有望加快推进，有利于加快债务违约的房企风险出清，目前已有多家房企成功发行并购债。
克而瑞研究中心认为，2022年以来，为促进行业的健康发展和良性循环，中央多部委在房企融资、并购贷、预售资金监管等多个层面释放积极信号。但政策回暖的传导落地尚需时间，短期内企业融资未有明显回暖，1-4月规模房企整体融资规模仍保持在低位，多数房企流动性压力持续。
伴随着央行、银保监会、深交所等多部门出台落实金融支持稳经济工作措施，市场对地产债的投资信心得到一定程度修复，但考虑到包括疫情冲击等经济下行压力，政策方向与企业基本面恢复存在一定的“时滞效应”，未来债务到期规模较大，短期地产债投资风险仍需谨慎。
400亿债务敞口继续承压，信用风险蔓延
据贝壳研究院数据显示，2022年4月房企境内外债券到期规模约1013亿元，较上月减少5.8%，到期债务净额396亿元，偿债缺口回升到400亿元规模，债务风险依旧蔓延。
4月份房地产舆情事件较多，包括：阳光城、蓝光发展等企业债务违约再次“爆雷”，大唐地产、格力地产与宝龙地产流动性风险加大，评级机构降低评级或撤销前期评级等。重要舆情一览详见下表。多名研究人士认为，未来房企信用资质改善，将是从销售资金回笼开始，遏止风险蔓延更多取决于项目去化、资产处置的进展和集中兑付的债务是否能够顺利展期等方面，但目前情况看，仍不乐观。
表-4月重要地产舆情一览
